Quanto rende davvero il tuo immobile in affitto? Rendimento, ROI, ROE e leva del mutuo
Inserisci prezzo, affitto, spese e mutuo. Vedi il rendimento netto dell'immobile, quanto rendono i soldi che metti tu, cosa cambia con il debito e come va rispetto a un portafoglio di ETF.
1. L'immobile
Nei costi di acquisto: imposte, notaio, agenzia, ristrutturazione. Cambiano molto da caso a caso.
2. L'affitto
3. Spese e imposte annue
Stima l'IMU dalla rendita catastale (seconda casa, categoria A)
Formula: rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota. Per altre categorie il moltiplicatore cambia. Copia il risultato nel campo IMU.
4. Il mutuo
5. Orizzonte e confronto
Un'illustrazione con ipotesi costanti, non una previsione. Non viene salvato né inviato nulla.
Stress del mutuo, confronto fiscale e anno per anno
La parte a pagamento di Real Estate Eval: cosa succede se il tasso sale, l'affitto scende o restano vuoti due mesi in più; quale regime fiscale rende di più; e la tabella anno per anno, con rapporto in PDF. 19,99 € al mese, con 15 giorni di prova gratuita. I risultati si calcolano sul server, solo per chi ha il piano.
Come leggere i risultati
- Rendimento sul capitale (rendimento netto): quanto rende l'immobile in sé, dopo spese e imposte, senza il mutuo.
- ROI di cassa: il flusso di cassa dell'anno diviso per i soldi che hai messo tu, dopo la rata del mutuo.
- ROE: il rendimento totale sul tuo capitale: cassa, più capitale del mutuo che rimborsi, più rivalutazione.
- Leva: positiva se l'immobile rende più del costo del mutuo, negativa se rende meno.
Per i dettagli ed esempi con numeri: leggi la guida.
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Domande frequenti
Come si calcola il rendimento netto di un immobile in affitto?
Si parte dal canone incassato in un anno, si tolgono le spese (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione, eventuale agenzia) e le imposte sull'affitto, e si divide il risultato per il prezzo di acquisto. È un rendimento "senza debito": dice quanto rende l'immobile in sé.
Che differenza c'è tra ROI e ROE?
Il ROI (qui, rendimento di cassa sul capitale proprio) misura il flusso di cassa annuo diviso per i soldi che hai messo di tasca tua. Il ROE aggiunge anche la quota di mutuo che rimborsi e la rivalutazione stimata dell'immobile: è il rendimento totale sul tuo capitale proprio.
Il mutuo fa aumentare il rendimento?
Solo se l'immobile rende, al netto di spese e imposte, più di quanto costa il mutuo. Altrimenti la leva lavora contro di te: amplifica la perdita di cassa. Il calcolatore mostra entrambi i casi, con e senza debito.
Il calcolatore tiene conto delle tasse italiane?
In forma semplificata: puoi scegliere cedolare secca al 21% o al 10% (canone concordato) oppure IRPEF con la tua aliquota marginale, e puoi stimare l'IMU dalla rendita catastale. Gli interessi del mutuo non sono considerati deducibili. Verifica sempre con un commercialista.
Passo successivo
Hai visto quanto rende un immobile. Per completare il quadro guarda anche le azioni: con Stock Eval confronti il prezzo di alcune società con un modello in cui vedi ogni ipotesi e puoi cambiarla. La parte base è gratuita.
Avvertenze. I contenuti di FIREDesk hanno solo scopo educativo e non sono consulenza finanziaria, fiscale o immobiliare né raccomandazioni di investimento. Le cifre sono stime basate sui dati che inserisci e su ipotesi semplificate (importi costanti, imposte in forma semplificata, nessuna vendita con costi): le imposte e le aliquote cambiano con il comune e con la tua situazione, quindi verificale con un commercialista. Investire in immobili comporta rischi significativi, compresa la perdita di parte del capitale e la difficoltà di vendere. Le decisioni sono tue. Disclaimer · Privacy