Quanto rende davvero un immobile in affitto? Rendimento, ROI, ROE e leva del mutuo
In Italia molti hanno un immobile e pochi sanno quanto rende davvero. Con quattro misure, usate dagli investitori immobiliari, puoi capirlo in pochi minuti e confrontarlo con altri investimenti.
1Rendimento lordo e netto: la prima domanda
Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso per il prezzo: 800 € al mese per 11 mesi sono 8.800 €, su un immobile da 150.000 € danno il 5,9%. È il numero che si legge negli annunci. Ma non è quello che resta in tasca.
Il rendimento netto toglie le spese (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione, eventuale agenzia) e le imposte sull'affitto. Nello stesso esempio restano circa 4.552 € l'anno, cioè il 3,0%. Quasi la metà del rendimento lordo sparisce tra spese e imposte.
2Il rendimento sul capitale (cap rate)
Il rendimento netto diviso per il prezzo si chiama anche rendimento sul capitale (in inglese cap rate o return on asset). Dice quanto rende l'immobile in sé, come se lo avessi comprato senza mutuo. È la misura giusta per confrontare due immobili tra loro, o un immobile con un altro investimento.
3ROI di cassa: quanto rendono i soldi che metti tu
Di solito non paghi tutto in contanti. Il ROI di cassa (cash-on-cash) è il flusso di cassa dell'anno, dopo la rata del mutuo, diviso per il capitale che hai messo davvero: prezzo più costi di acquisto, meno il mutuo.
Nell'esempio: 150.000 € di prezzo, 15.000 € di costi, mutuo del 70% (105.000 €) al 3,5% per 25 anni. Hai messo 60.000 €. La rata è circa 526 € al mese, 6.308 € l'anno, più dei 4.552 € di reddito netto: il flusso di cassa è −1.756 €, cioè un ROI di cassa del −2,9%. L'affitto non basta a pagare il mutuo e devi aggiungere soldi ogni anno.
4ROE: il rendimento totale
Un immobile può ripagare in quattro modi: l'affitto che resta in cassa, la quota di capitale del mutuo che rimborsi (il debito scende e il capitale tuo cresce), la rivalutazione del valore, e, in alcuni casi, vantaggi fiscali. Il ROE (return on equity) li somma e li divide per il capitale proprio.
Nell'esempio, il primo anno: −1.756 € di cassa, +2.676 € di capitale rimborsato, +1.500 € di rivalutazione all'1%. Totale 2.420 €, su 60.000 €: ROE del 4,0%. Ma attenzione a cosa contiene: la parte di capitale rimborsato non è un guadagno incassato, è denaro che hai già pagato e che ritrovi in un debito più basso; la rivalutazione è una stima.
5La leva del debito, con numeri
La leva è l'uso del mutuo per controllare un immobile più grande dei tuoi soldi. Amplifica i risultati: funziona a tuo favore se l'immobile rende, al netto di spese e imposte, più di quanto costa il mutuo; contro di te nel caso opposto.
| Esempio A: 150.000 € | Esempio B: 80.000 € | |
|---|---|---|
| Affitto (11 mesi) | 800 €/mese | 500 €/mese |
| Rendimento lordo | 5,9% | 6,9% |
| Rendimento netto sul capitale | 3,0% | 4,0% |
| Costo del mutuo | 3,5% | 3,5% |
| Leva sul flusso di cassa | negativa | quasi neutra |
| Flusso di cassa dopo il mutuo, anno 1 | −1.756 € | −169 € |
| ROI di cassa con mutuo | −2,9% | −0,5% |
| ROE con mutuo / senza mutuo | 4,0% / 3,7% | 6,4% / 4,5% |
Due cose si vedono. Primo: il ROE con il mutuo può essere più alto di quello senza anche quando la cassa è negativa, perché conta il capitale rimborsato e la rivalutazione. Secondo: il rischio è maggiore. Con la rata più alta del reddito netto, bastano un mese di vuoto o una riparazione per andare in perdita. Per questo si guarda anche la copertura della rata (reddito netto diviso rata): sotto 1 l'affitto non basta, e gli investitori prudenti cercano un margine sopra 1,2.
Con un tasso variabile il rischio aumenta: se il tasso sale, la rata cresce e la leva può diventare negativa. Nel calcolatore puoi provare tassi più alti e rivalutazione zero per vedere cosa succede.
I numeri degli esempi sono prodotti con ipotesi costanti (affitti e costi +1% l'anno, rivalutazione 1%, nessuna vendita) e vanno presi come illustrazione.
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6Tasse e costi in Italia
- Cedolare secca: imposta sostitutiva sull'affitto, in generale del 21% sul canone, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato in determinati comuni. Con la cedolare non si paga l'imposta di registro sul contratto. Per gli affitti brevi le regole e le aliquote sono diverse: verificale.
- IRPEF: in alternativa alla cedolare, il canone entra nel reddito: in generale si tassa il 95% del canone (deduzione forfetaria del 5%) con la tua aliquota marginale. Può convenire in alcuni casi, ma di solito pesa di più.
- IMU: sulle seconde case si calcola in generale così: rendita catastale × 1,05 × 160 (per le abitazioni, categoria A escluse le A/10) × aliquota del comune. L'aliquota varia per comune: cercala sul sito del tuo comune.
- Interessi del mutuo: per un immobile affittato da una persona fisica in generale non sono deducibili.
- Plusvalenza: in generale non c'è imposta se vendi dopo più di cinque anni dall'acquisto (con eccezioni, per esempio per gli immobili ricevuti in donazione).
Per le regole aggiornate: Agenzia delle Entrate e il sito del tuo comune per l'IMU.
7Errori comuni e controlli
- Guardare solo il rendimento lordo e dimenticare IMU, condominio, manutenzione e mesi di vuoto.
- Non contare i costi di acquisto (imposte, notaio, agenzia, lavori) nel capitale investito.
- Fare conto su una rivalutazione che nessuno può garantire: prova anche lo scenario a zero.
- Indebitarsi quando il rendimento netto è sotto il tasso del mutuo.
- Non avere una riserva per riparazioni, vuoti e aumento della rata.
- Concentrare tutto il patrimonio in un solo immobile, in una sola città.
- Dimenticare costi e tempi di vendita, che ti serviranno se vorrai uscire.
Domande frequenti
Come si calcola il rendimento netto di un immobile in affitto?
Si parte dal canone incassato in un anno, si tolgono le spese (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione, eventuale agenzia) e le imposte sull'affitto, e si divide il risultato per il prezzo di acquisto. È un rendimento "senza debito": dice quanto rende l'immobile in sé.
Che differenza c'è tra ROI e ROE?
Il ROI (qui, rendimento di cassa sul capitale proprio) misura il flusso di cassa annuo diviso per i soldi che hai messo di tasca tua. Il ROE aggiunge anche la quota di mutuo che rimborsi e la rivalutazione stimata dell'immobile: è il rendimento totale sul tuo capitale proprio.
Il mutuo fa aumentare il rendimento?
Solo se l'immobile rende, al netto di spese e imposte, più di quanto costa il mutuo. Altrimenti la leva lavora contro di te: amplifica la perdita di cassa. Il calcolatore mostra entrambi i casi, con e senza debito.
Il calcolatore tiene conto delle tasse italiane?
In forma semplificata: puoi scegliere cedolare secca al 21% o al 10% (canone concordato) oppure IRPEF con la tua aliquota marginale, e puoi stimare l'IMU dalla rendita catastale. Gli interessi del mutuo non sono considerati deducibili. Verifica sempre con un commercialista.
La rivalutazione dell'immobile va conteggiata?
Può farlo, ma è una stima incerta: i prezzi possono salire, restare fermi o scendere. Per questo conviene guardare sempre anche il flusso di cassa, che è la parte più concreta, e provare scenari con rivalutazione zero.
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Avvertenze. I contenuti di FIREDesk hanno solo scopo educativo e non sono consulenza finanziaria, fiscale o immobiliare né raccomandazioni di investimento. Le cifre sono stime basate sui dati che inserisci e su ipotesi semplificate (importi costanti, imposte in forma semplificata, nessuna vendita con costi): le imposte e le aliquote cambiano con il comune e con la tua situazione, quindi verificale con un commercialista. Investire in immobili comporta rischi significativi, compresa la perdita di parte del capitale e la difficoltà di vendere. Le decisioni sono tue. Disclaimer · Privacy